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    張穎律師
     
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    房屋買賣中因戶口問題發生糾紛如何處理
    發布時間:2020-12-06 16:41
    房屋買賣引起的戶口遷移問題涉及相關行政部門的審批制度,屬于行政管理范疇,因此不屬于民事案件的受理范圍。

    當然,如果買賣雙方事先對不按約遷出戶口的違約責任作了明確約定,當事人以賣方違約為由,要求賣方承擔違約損害賠償責任的,可作為民事案件向人民法院提起訴訟。因此,二手房的購房者在購房時要注意兩點:一是在付款之前盡可能查實所購二手房的戶口狀態,最好要求賣方將二手房內的戶口遷出;二是如果房內有戶口不能及時遷出,購房者可與售房者就戶口遷出的時間及違約責任等作出明確約定,一旦對方違約可以得到賠償。同時,也可采取一些靈活變通的方式,如約定先部分支付購房款,待售房者徹底遷出戶口后再支付余款等,以有效維護自身合法權益,避免不必要的風險和損失。

    1、戶口轉移的時間問題。客觀上講,在過戶之前強制要求賣方遷移戶口,可以最大化地保護自己的權利,防止戶口在過戶后因為各種原因不能及時遷出給買方造成的影響,這種影響不僅表現在對房屋的再次處分上,還可能表現為影響買方戶口的遷入問題。因此,過戶之前要求賣方提前遷出戶口是必要的。對賣方而言,在出售之前,考慮戶口的遷出問題顯然十分必要。如果賣方沒有按照合同約定及時遷出戶口,就會涉及到損害賠償問題。

    2、損害賠償問題。戶口遷移問題屬于行政管理問題,不屬于民事案件的受理范圍,買方無法以戶口遷移問題向法院提起訴訟,要求賣方強制遷移戶口;而只能以賣方拒不遷移戶口違約為由,要求賣方承擔違約損害賠償。這就涉及到違約賠償金的計算標準問題。

    如果買賣合同只是籠統地規定:“若由于賣方的原因沒有將戶口及時遷出,導致買方經濟損失的,應當承擔賠償責任”,又因為買方無法舉證證明其實際受到的損害賠償金額,其合理賠償要求往往得不到法院的支持。

    所以,有必要對戶口延期遷出違約責任做出具體規定。因此,實踐中又往往會出現這樣的表述:“若由于賣方的原因沒有將戶口及時遷出的,每逾期一日則按照房屋總價的萬分之五計算違約金,直到賣方房屋內戶口全部遷移為止。 ”該條款能夠有效解決損害賠償無法舉證的問題,但是如果賣方客觀上無法遷出戶口,長達幾年,又會產生違約金過高,顯示公平的問題。


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