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    張穎律師
     
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    繼承、買賣、還是贈與? 三種房產過戶方式主要交啥稅?
    發布時間:2020-12-11 21:48
    假設:小明(已成年)無房,父母在大連有一套“滿五唯一”普通住宅,90平米。

    下面,我們根據這個案例,分析一下繼承、買賣、贈與這三種方式涉及的稅費吧!


    一、贈與
    個人所得稅:按照《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第一條規定,符合以下情形的,對當事雙方不征收個人所得稅:
    (一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
    (二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人。

    契稅:根據《中華人民共和國契稅暫行條例》:契稅稅率為3—5%. 契稅的適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定,并報財政部和國家稅務總局備案。

    增值稅:根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3 營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定:“一、下列項目免征增值稅
    ......
    (三十六)涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。
    家庭財產分割,包括下列情形:離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

    印花稅:根據《印花稅暫行條例》房屋贈與應當按照產權轉移書據稅目繳納印花稅,稅率為萬分之五。

    二、繼承

    個人所得稅:
    按照《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第一條規定,符合以下情形的,對當事雙方不征收個人所得稅:
    ......

    (三)房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

    契稅:根據國家稅務總局《關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》:

    對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬,不征契稅。

    注意:新《契稅法》自2021年9月1日起施行。屆時,國務院1997年7月7日發布的《中華人民共和國契稅暫行條例》將廢止。根據新的《契稅法》,婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬,免征契稅;法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬,免征契稅。因此,2021年9月1日以后,如果是通過繼承取得房屋是不需要交契稅的。

    按照《中華人民共和國繼承法》規定,非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬,屬于贈與行為,應征收契稅。


    三、買賣
    契稅:根據《財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》(財稅〔2016〕23號)第一條規定,關于契稅政策:(一)對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。(二)對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭,購買的家庭第二套住房。

    增值稅:根據《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》,個人住房轉讓實施差別政策。其中,北京、上海、廣州和深圳之外的地區,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

    個人所得稅:《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號),對住房轉讓所得征收個人所得稅時,以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的,征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入,但必須保證各稅種計稅價格一致。

    對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證,經稅務機關審核后,允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

    納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定,對其實行核定征稅,即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省稅務局或者省稅務局授權的市稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素,在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

    對個人轉讓自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。

    根據《財政部 國家稅務總局關于個人所得稅若干政策問題的通知》((1994)財稅字第20號)規定:“二、下列所得,暫免征收個人所得稅
      ......

     (六)個人轉讓自用達五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。”

    根據《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發〔2007〕33號)第三條規定,(一)上述文件所稱“自用5年以上”,是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

    1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房,以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間,依照孰先原則確定;個人購買的其他住房,以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期,按照孰先原則確定。

    2.個人轉讓房屋的日期,以銷售發票上注明的時間為準。

    (二)“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。


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